Законодательство     Обзоры федеральных программ     Вопрос - ответ    
 

Приложение к постановлению Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП (части 4-5)


IV. Оценка потребности города Москвы в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования и приоритеты их формирования

Бездотационные дома в составе жилищного фонда коммерческого использования должны дополнить существующую систему обеспечения очередников жилыми помещениями и составить конкуренцию приобретению гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилых помещений в собственность.

Для обеспечения возможности выбора очередниками способа решения жилищной проблемы семьи с учетом достоинств и недостатков получения жилья в собственность или его найма у города при формировании городской сети бездотационных домов представляется важным обеспечить выполнение, по крайней мере, следующих основных требований:

1. Привлекательность для граждан найма жилых помещений в бездотационных жилых домах, принадлежащих городу на праве собственности.

2. Длительный (по сути - бессрочный) срок найма жилья в сети бездотационных домов и стабильность условий оплаты жилого помещения.

Основным фактором обеспечения привлекательности найма жилых помещений в бездотационных домах является целенаправленное создание в установленные сроки полноценного жилищного сектора, располагающего достаточным количеством жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, относительно равномерно рассредоточенных по территории города Москвы, а также в ближайшем Подмосковье, ориентированных, как правило, на предоставление жилья внаем целевым группам населения города Москвы, отличающихся уровнем и ассортиментом предоставляемых нанимателям услуг. Например, могут быть сформированы бездотационные дома, предназначенные для преимущественного проживания в них молодых семей с детьми или без детей, студенческих семей, семей со сходной профессиональной ориентацией (учителя, врачи и т.п.), семей, заинтересованных в приближении места проживания к месту работы, и др. При этом не исключается возможность изменения показателей жилого помещения в сети бездотационных домов по мере изменения состава и потребностей семьи. В привязке с целевым предназначением бездотационного дома может осуществляться развитие инфраструктуры района его размещения. При этом, учитывая возможность изменения места жительства граждан в нанимаемых жилых помещениях по мере изменения их возраста, состава или социального статуса семьи, не будет возникать изменяющейся во времени нагрузки на объекты социальной инфраструктуры района проживания.

Долгосрочность найма жилых помещений и стабильность ставок оплаты обеспечиваются наличием нормативных правовых документов, регулирующих правоотношения наймодателя и нанимателя жилья в бездотационном доме. При этом город гарантирует, что граждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегда будут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Таким образом обеспечивается, по существу, бессрочность действия правоотношений найма в бездотационном доме.

Изменение ставок найма жилых помещений может происходить не чаще одного раза в год путем их утверждения соответствующим нормативным документом. Изменение ставок платы за жилое помещение будет осуществляться с учетом обеспечения нулевой рентабельности содержания жилого дома (бездоходность) и не должно превышать величины установленного нормативными документами предельного индекса роста. Этим обеспечиваются дополнительные гарантии стабильности правоотношений найма в бездотационных домах.

Оценка ориентировочной потребности города в жилых помещениях в бездотационных домах может быть осуществлена с учетом следующего.

Как упоминалось выше, по тем или иным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских жилищных программ. Одним из реальных решений жилищной проблемы данной категории москвичей может стать участие в системе долгосрочного найма жилых помещений, находящихся в собственности города и эксплуатируемых в режиме бездотационных домов. Примерно 55% от указанного количества семей имеют возможность ускорить обеспечение жилыми помещениями путем получения жилья на условиях найма в бездотационном доме.

В настоящий момент в Москве на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 161420 семей (528711 человек). Если предположить, что только половина из указанных семей реально предпочтут участие в системе найма жилых помещений в бездотационных домах приобретению жилья в собственность при содействии города или получению бесплатного жилья по договору социального найма, то для реализации прав данных граждан на жилые помещения необходимо формирование около 170 бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования суммарной площадью жилых помещений не менее 2,3 млн. кв. м. При этом будут обеспечены жилыми помещениями около 42,5 тысячи семей очередников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Результаты оценки потребных объемов площади жилых помещений в бездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, представлены в таблице 2.

Таблица 2

ОЦЕНКА ОБЪЕМОВ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМАХ ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ГРАЖДАНАМ, ПРИЗНАННЫМ НУЖДАЮЩИМИСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Показатель                                 Значение   
Количество граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, участвующих в системе найма жилья в бездотационных жилых домах, семей/человек                       42450/139000
Количество квартир, шт.                    42450   
Количество многоквартирных домов, шт.      167   
Площадь жилых помещений в многоквартирных  домах, тыс. кв. м                          2335   

Очевидно, что формирование городской системы найма жилья в бездотационных домах потребует перераспределения объемов жилья между основными жилищными программами, в том числе направляемых на возмездные формы улучшения жилищных условий. При этом ожидается, что в связи с бездотационным режимом содержания данных домов сократятся расходы городского бюджета на дотирование расходов по их эксплуатации, что в долгосрочной перспективе должно обеспечить компенсацию понесенных городом затрат на их создание.

Создание сети бездотационных жилых домов жилищного фонда коммерческого использования целесообразно осуществлять в рамках двух этапов.

На первом этапе формирование соответствующей сети бездотационных жилых домов может осуществляться с использованием объемов площади, строящейся в соответствии с адресной инвестиционной программой города Москвы, направляемой на выполнение программы "Молодой семье - доступное жилье", а также с использованием высвобождаемых зданий после их ремонта или реконструкции. Таким образом, мероприятия, предусмотренные начальным этапом концепции, могут быть реализованы в рамках действующих программ, и необходимость разработки отдельной программы отсутствует.

На последующем (втором) этапе целесообразно продолжить строительство бездотационных жилых домов за счет городского бюджета, увеличив объемы строительства, и расширить состав граждан, которым предоставляется возможность найма жилых помещений на условиях, установленных Правительством Москвы. В связи с потребностью в создании большого количества бездотационных домов на данном этапе - с одной стороны и дефицитом земельных площадок под жилищное строительство в городе Москве - с другой приоритетным способом создания таких домов на данном этапе может стать их строительство (или приобретение) вне границ территории города Москвы. Для формирования сети бездотационных домов на данном этапе реализации настоящей концепции требуется привлечение дополнительных ресурсов, которые должны быть предусмотрены в отдельной городской жилищной программе.

Распределение по этапам ориентировочных объемов формирования городской сети бездотационных жилых домов характеризует таблица 3.

Таблица 3

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПО ЭТАПАМ ОРИЕНТИРОВОЧНЫХ ОБЪЕМОВ СОЗДАНИЯ ГОРОДСКОЙ СЕТИ БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

Показатель    Первый этап: 2008-2009 гг. Второй этап: 2010-2012 гг. Итого:       2008-2012 гг.
Квартир, шт.  4600      37850      42450   
Домов, шт.    23      144      167   
Площадь, кв. м 261000      2074000      2335000   

Расчет планируемого количества домов коммерческого использования применительно к первому этапу основывается на данных о жилой площади, направляемой для предоставления молодым семьям по договорам найма, согласно таблице 10 постановления Правительства Москвы от 18 апреля 2006 г. № 268-ПП "О Среднесрочной программе жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 гг. и заданиях до 2010 года в целях реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Указанным документом предусмотрено направлять для предоставления по договорам найма в 2008 г. 118 тыс. кв. м (около 2100 квартир), в 2009 г. - 143 тыс. кв. м (около 2500 квартир), в 2010 г. - 168 тыс. кв. м (около 3000 квартир). Данные по 2011 и 2012 гг. приведены на основе прогноза.

Формирование городской сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования может осуществляться путем:

- нового строительства жилых зданий в соответствии с адресной инвестиционной программой Правительства Москвы;

- использования (при необходимости после реконструкции) жилых домов, эксплуатационные характеристики которых не позволяют признать их непригодными для проживания, жилые помещения в которых не могут предоставляться гражданам в бессрочное пользование;

- перевода нежилых помещений в жилые;

- использования общежитий квартирной планировки после вывода из состава специализированного жилищного фонда города Москвы и снятия с них статуса "общежитие";

- использования жилых домов, арендуемых у города юридическими лицами, после завершения договора аренды и др.

V. Условия и порядок формирования сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы

Формирование сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования, принадлежащих на правах собственности городу Москве и составляющих его имущественную казну, обусловлено:

- необходимостью создания дополнительных (альтернативных) механизмов ускорения обеспечения жилыми помещениями граждан, состоящих на жилищном учете, не имеющих доходов, достаточных для приобретения жилья в собственность на льготных условиях, предлагаемых жилищными программами;

- отсутствием возможности снижать выкупные цены на жилые помещения для реализации очередникам по возмездным формам улучшения жилищных условий, поскольку это ведет к росту затрат бюджета на обеспечение жилой площадью и, как следствие, к уменьшению объемов жилья, направляемых на выполнение городских жилищных программ;

- необходимостью сохранения жилищного фонда, принадлежащего на правах собственности городу Москве, в условиях продления сроков бесплатной приватизации жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма;

- снижением доли очередников, имеющих финансовую возможность для приобретения жилья в собственность на льготных условиях.

Формирование сети бездотационных жилых домов, жилые помещения в которых не подлежат продаже или приватизации гражданами, позволит создать принципиально новый механизм улучшения жилищных условий очередников. Его правовой основой должны стать установленные городским жилищным законодательством для граждан, состоящих на жилищном учете, гарантии бессрочного права пользования жилыми помещениями в жилых домах данной городской сети путем многократной пролонгации договора найма жилого помещения. Очередники, располагающие необходимыми доходами, будут иметь возможность заключить договор найма жилого помещения в одном из бездотационных жилых домов со снятием с жилищного учета. При этом гражданин, получивший такое право, будет иметь возможность улучшать жилищные условия в соответствии с изменяющимися доходами и количеством членов семьи или менять жилые помещения в связи с территориальным местоположением. Высвобождаемое им жилое помещение в подобном жилом доме может быть предоставлено на условиях найма другой семье очередников. Предлагаемый настоящей концепцией механизм в наибольшей степени ориентирован на молодые семьи, не располагающие необходимыми доходами для приобретения жилья в собственность, нуждающиеся в высокой деловой мобильности. Помимо категорий граждан, имеющих право бессрочного пользования жилыми помещениями сети бездотационных жилых домов, договоры найма на установленный срок могут заключать также другие граждане, категории которых установлены нормативными актами Правительства Москвы, в том числе:

- на срок до достижения максимальной величины субсидии на строительство или приобретение жилья, предоставляемой из бюджета города Москвы;

- на срок, установленный договором.

Характерной чертой данных домов, как указывалось ранее, является их бездотационный режим использования, который, однако, не предполагает получения прибыли в процессе их последующей эксплуатации.

При этом ставка найма жилого помещения в бездотационном доме должна исчисляться из условия компенсации инвестиционных затрат города как собственника сети бездотационных домов на строительство и реконструкцию жилых помещений данного сегмента жилищного фонда. Размер базовой ставки найма жилого помещения в бездотационном доме подлежит утверждению в установленном порядке распорядительным актом Правительства Москвы. Ставка найма может рассчитываться как средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м площади жилого помещения сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы в течение нормативного срока эксплуатации таких домов. Методика определения базовой величины ставки найма жилого помещения в бездотационных домах и дифференциации платежей в зависимости от потребительских качеств каждого из таких домов подлежит утверждению в установленном порядке нормативно-правовым актом Правительства Москвы.

Предполагается также ввести дифференцированную систему платы за жилое помещение применительно к различным группам нанимателей:

I группа нанимателей - граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (вставшие на жилищный учет до 1 марта 2005 г.) и снимаемые с учета при предоставлении им жилого помещения по договору найма в бездотационном доме. Для данной категории очередников предоставляются гарантии бессрочного права пользования жилыми помещениями в бездотационных домах городской сети путем многократной пролонгации договора найма жилого помещения. Представляется необходимым для данной группы нанимателей жилья в бездотационных домах установить наиболее льготный режим платы за жилое помещение по сравнению с остальными группами нанимателей. При этом суммарный объем платежей по всем категориям нанимателей не должен приводить к необходимости дотирования содержания помещений дома из городского бюджета и изменению режима его нулевой рентабельности.

II группа нанимателей - граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и не снимаемые с учета до подхода очереди на получение жилого помещения. Правовой основой для предоставления жилого помещения данной категории граждан должны стать соответствующие положения городского жилищного законодательства. При этом предполагается, что данная группа нанимателей в добровольном порядке выбирает схему проживания в бездотационном доме с получением из бюджета города Москвы субсидии на строительство или приобретение жилья. Одновременно такой наниматель на добровольной основе может принимать участие в одной из жилищных накопительных систем для обеспечения возможности приобрести жилое помещение, соответствующее потребностям его семьи, площадь которого должна быть не менее нормы предоставления. В случае отказа гражданина от избранной им схемы улучшения жилищных условий за ним сохраняется только право найма жилья в бездотационном доме на условиях I группы нанимателей.

III группа нанимателей - граждане, не состоящие на жилищном учете, категории которых установлены правовыми актами Правительства Москвы.

Плата за наем подлежит включению в структуру ежемесячных платежей граждан за жилье в виде отдельного платежа, который не относится к платежам, взимаемым за техническое обслуживание и ремонт или за коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наем жилых помещений в бездотационных домах, подлежат перечислению в бюджет города Москвы и должны направляться на решение социальных задач в жилищной сфере, в том числе на создание новых бездотационных домов. Главным администратором доходов бюджета города Москвы по платежам за наем жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. На него же возлагаются функции по обеспечению в установленном порядке бухгалтерского и статистического учета данных домов. Учет, ведение и хранение технической документации по бездотационным домам осуществляются в порядке, установленном для многоквартирных домов жилищного фонда в городе Москве.

В связи с изложенным, а также для обеспечения высокой эффективности решения социальных задач в жилищной сфере с минимальными затратами представляется необходимым объединить совокупность всех имеющихся и создаваемых бездотационных жилых домов, принадлежащих городу Москве, в единую организационную систему, формируемую и используемую под контролем Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Организации, на которые будут возложены функции управления бездотационными домами жилищного фонда города Москвы, следует определять посредством проведения открытого конкурса среди компаний, имеющих опыт управления многоквартирными домами, в том числе предоставляемыми в пользование на условиях аренды. Конкурс управляющих компаний для бездотационных домов проводится в порядке, установленном для многоквартирных домов жилищного фонда в городе Москве.

Для бездотационных жилых домов, предназначенных для решения важных социальных задач в жилищной сфере, представляется важным обеспечить возможность использования нежилых помещений на первых этажах зданий для организации социально-бытового обслуживания семей нанимателей.

Право проживания в жилых помещениях в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования должно предоставляться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в преимущественном порядке нанимателям I группы, а при их отсутствии - II группы. При отсутствии желающих на получение жилья из числа граждан перечисленных групп жилые помещения могут предоставляться внаем нанимателям III группы либо направляться для предоставления гражданам, уже проживающим в домах сети бездотационных, желающим изменить условия найма жилья.

Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, установленные настоящей концепцией, приведены в таблице 4.

Таблица 4

ГРУППЫ НАНИМАТЕЛЕЙ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМАХ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

Код        группы     нанимателей Наименование группы     нанимателей             Дополнительные условия найма    жилого помещения                
1     2            3               
1.         Жители города Москвы, состоящие на жилищном учете       
1.1.       Признанные нуждающимися в улучшении жилищных    условий                 1. Без ограничения срока        пользования - снятие с жилищного учета.                          2. На установленный срок -      включение в договор найма       условия об улучшении жилищных   условий только с использованием субсидии на строительство или   приобретение жилья              
2.         Участники  программы "Молодой семье - доступное жилье"  
2.1.       Признанные нуждающимися в улучшении жилищных    условий                 1. Без ограничения срока        пользования - снятие с жилищного учета.                          2. На установленный срок -      включение в договор найма       условия об улучшении жилищных   условий только с использованием субсидии на строительство или   приобретение жилья             
2.2.       Семьи молодых           специалистов            На установленный срок          
2.3.       Семьи молодых           преподавателей,         талантливых ученых и    аспирантов              государственных  вузов и институтов города Москвы На установленный срок          
3.         Жители города Москвы, прожившие в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не   менее 10 лет                                            
3.1.       Бывшие члены семьи      собственника жилого     помещения, если:        - у них отсутствуют     основания приобретения  или осуществления права пользования иным жилым  помещением;             - имущественное         положение бывших членов семьи собственника      жилого помещения и      другие заслуживающие    внимания обстоятельства не позволяют ему        обеспечить себя иным    жилым помещением        На установленный договором срок

Реализация представленных в настоящей концепции подходов к решению жилищных проблем москвичей, состоящих на жилищном учете, различных по многим параметрам и условиям осуществления, подтверждает стратегическое значение использования такой формы улучшения жилищных условий граждан, как предоставление жилых помещений по договорам найма в специально создаваемых для этих целей бездоходных домах в рамках жилищной политики города. Наем (коммерческий) по своей сути является более гибкой и многовариантной формой организации жилищных правоотношений по сравнению с отношениями социального найма и собственности. При этом соответствующая модификация договора найма жилого помещения позволит на его основе реализовывать различные механизмы улучшения жилищных условий москвичей в зависимости от решаемой социальной задачи в отношении тех или иных категорий граждан.

Формирование в Москве сети бездотационных домов фонда коммерческого использования позволит Правительству Москвы защитить интересы москвичей на рынке найма жилья, предоставит гражданам дополнительные возможности решения их квартирного вопроса под патронажем Правительства Москвы.

© 2009 Обзоры и обсуждения федеральных программ нацеленных на поддержку молодых семей в России.