Законодательство     Обзоры федеральных программ     Вопрос - ответ    
 

Приложение к постановлению Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП (Части 1-3)


Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 5 августа 2008 г. № 708-ПП

КОНЦЕПЦИЯ
ФОРМИРОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ СЕТИ БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМОВДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГРАЖДАНАМ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА

I. Введение

Важнейшей задачей, поставленной Правительством Москвы в рамках Среднесрочной жилищной программы "Москвичам - доступное жилье", утвержденной постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП, является сокращение срока ожидания предоставления жилого помещения гражданами, состоящими на жилищном учете (очередниками).

Для решения данной задачи ежегодно наращиваются объемы строительства жилья, направляемого на выполнение городских жилищных программ, увеличиваются объемы финансирования безвозмездных субсидий, предоставляемых очередникам на строительство или приобретение жилья, совершенствуются существующие и разрабатываются новые механизмы улучшения жилищных условий очередников.

В последние годы наряду с бесплатным предоставлением жилых помещений по договорам социального найма или безвозмездного пользования Правительством Москвы приняты и реализуются жилищные программы возмездного улучшения жилищных условий очередников, основанные на оказании им содействия в приобретении жилых помещений в собственность на льготных условиях (по себестоимости строительно-монтажной части работ при приобретении жилья, строящегося по городскому заказу, или с использованием бюджетной субсидии при покупке жилого помещения на рынке жилья).

Приобретение жилья в собственность в рамках городских жилищных программ позволяет очередникам значительно ускорить решение жилищной проблемы. В частности, в период 2005-2007 гг. с использованием возмездных форм улучшения жилищных условий решили свои жилищные проблемы более 15,8 тыс. семей очередников (39,2 тыс. человек). Максимальное время ожидания жилья очередниками, воспользовавшимися возмездными формами улучшения жилищных условий, составило в среднем 9,7 лет, в то время как срок ожидания предоставления жилья по договору социального найма составляет около 20 лет.

Вместе с тем применение возмездных форм улучшения жилищных условий имеет ограниченные возможности по сокращению максимального срока ожидания предоставления жилого помещения применительно ко всей массе очередников. Это обусловлено низкой платежеспособностью основной массы очередников, а также ростом выкупных цен на жилье, реализуемое очередникам, в связи с объективным возрастанием себестоимости жилищного строительства по городскому заказу.

Для преодоления данной тенденции в 2007 году был внедрен механизм дифференциации выкупных цен на жилые помещения, приобретаемые очередниками у города, в зависимости от времени их пребывания в очереди и наличия жилищных льгот. Это позволило сместить спрос на жилые помещения, реализуемые очередникам на возмездной основе, в пользу граждан с более ранними сроками постановки на жилищный учет. Вместе с тем реализация данной меры приводит к снижению объемов поступления денежных средств в бюджет города Москвы, компенсирующих затраты, понесенные на строительство жилой площади, направляемой на выполнение соответствующих жилищных программ.

Анализ предпочтений очередников, проведенный на основе их ответов на предложения по участию в различных городских жилищных программах, свидетельствует о следующем. Не более 25% семей граждан, поставленных до 1 января 2000 г. на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (20-25 тыс. семей), располагают возможностями приобрести жилье в собственность в рамках городских жилищных программ с использованием ипотечного жилищного кредитования (социальная ипотека), рассрочки платежа или субсидии на строительство или приобретение жилья, предоставляемой из городского бюджета.

Около 20% семей (17-22 тыс. семей) очередников рассматриваемой группы не имеют возможности приобрести жилье в собственность в связи с отсутствием необходимого уровня доходов (малоимущность) или нежеланием расходовать собственные средства на приобретение жилья ввиду близкого подхода очереди на получение бесплатного жилья с последующей возможностью его приватизации.

Из приведенных данных следует, что сократить максимальные сроки ожидания предоставления жилья гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, только путем предоставления им жилых помещений на условиях социального найма или продажи в собственность на льготных условиях невозможно и нерационально. В связи с этим в Среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" поставлена задача по обеспечению развития в городе Москве системы долгосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка найма жилья.

С учетом сложившихся особенностей инвестиционно-строительного рынка в городе Москве наиболее реалистичным и перспективным является развитие системы найма жилых помещений в домах, находящихся в собственности города, с оплатой за пользование, содержание и ремонт жилого помещения по полной их стоимости. Это позволит основной массе очередников, не располагающих достаточными средствами для приобретения жилья в собственность, принять решение о найме жилья за вполне доступную плату, не дожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье, предоставляемое по договору социального найма. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения является срочным, наймодатель в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы гарантирует пролонгацию договора при соблюдении нанимателем его условий. Таким образом, правоотношения найма жилья в таких домах, по сути, можно считать бессрочными и привлекательными для граждан.

Данный механизм улучшения жилищных условий очередников также рационален для города, поскольку сокращает затраты городского бюджета на содержание таких жилых помещений. Высвобождаемые средства городского бюджета могут быть перераспределены на решение иных социальных задач в жилищной сфере, в том числе на строительство (формирование) дополнительного количества жилых домов городской системы найма жилых помещений.

Для достижения ощутимого влияния предлагаемого механизма улучшения жилищных условий на сокращение очереди граждан, состоящих на жилищном учете, требуется формирование в составе государственного жилищного фонда города Москвы коммерческого использования значительного количества домов, эксплуатируемых, по сути, в режиме доходных домов с нулевой рентабельностью, не требующих дотирования средств бюджета города Москвы на их содержание и ремонт. Формирование сети домов, жилые помещения в которых будут предназначены только для предоставления по договорам найма установленным категориям граждан, преследует цель решения важной социальной задачи с минимальными затратами и не направлено на создание источника наполнения городского бюджета. В дальнейшем изложении упомянутые дома будут именоваться "бездотационные дома жилищного фонда города Москвы коммерческого использования или бездотационные дома".

Наличие в жилищном фонде города Москвы бездотационных домов предоставит гражданам, состоящим на жилищном учете, право выбора способа улучшения жилищных условий и условий проживания - дожидаться получения бесплатного жилья, площадь которого строго соответствует норме предоставления; приобретать жилье в собственность, неся бремя его содержания; нанимать жилое помещение у города в бездотационном доме в соответствии с располагаемыми доходами и потребностями семьи.

Необходимо отметить, что развитие государственной системы долгосрочного найма жилья в бездотационных домах будет способствовать развитию найма жилых помещений гражданами у иных собственников, преследующих цели высокодоходного и надежного вложения денежных средств и получения прибыли. При этом логика развития социально ориентированной жилищной политики, законодательства и налоговой системы свидетельствует, что правоотношения найма жилого помещения имеют перспективу стать наиболее оптимальной формой решения жилищного вопроса значительной части населения, не состоящего на жилищном учете.

Кроме того, развитие городской системы найма жилых помещений в бездотационных домах, принадлежащих городу, и в доходных домах, принадлежащих частным лицам, приведет к упорядочению отношений в данной сфере и становлению цивилизованного рынка найма жилых помещений в городе Москве. Это создаст условия для повышения доступности жилья для всех категорий москвичей и достижения целей, установленных Среднесрочной жилищной программой "Москвичам - доступное жилье".

II. Характеристика реализуемых проектов создания городом Москвой бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма

Реализация первых проектов создания городом Москвой домов, жилые помещения в которых предоставляются по договорам найма, началась в 2002 году.

Городом был создан первый жилой дом, относящийся к жилищному фонду коммерческого использования, когда в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 12 февраля 2002 г. № 118-ПП "О первоочередных мерах по обеспечению прав молодых семей на жилище" и от 1 октября 2002 г. № 805-ПП "О Московской программе "Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы" в декабре 2002 г. были предоставлены на условиях найма молодыми семьями жилые помещения в доме по адресу: ул. Верхние Поля, д. 38, корп. 1 (Юго-Восточный административный округ). Этот жилой дом (площадь жилых помещений 38,6 тыс. кв. м, 648 квартир) стал своего рода испытательной площадкой для отработки механизмов создания жилых домов коммерческого использования, предназначенных для решения важной для города социальной задачи.

Установлены следующие условия и порядок предоставления жилья в данном доме:

1. Жилые помещения предоставляются только семьям, категории которых установлены нормативными актами Правительства Москвы (молодым семьям, состоящим на жилищном учете, семьям молодых специалистов, семьям молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных высших учебных заведений).

2. Площадь предоставляемого семье нанимателя жилого помещения составляет не менее установленной законом нормы предоставления, однако, не более одной комнаты на каждого проживающего.

3. Договор найма заключается на установленный срок (до 5 лет с возможной пролонгацией).

4. Размер платы за наем жилого помещения исчисляется исходя из среднерыночной цены найма 1 кв. м жилого помещения с применением понижающих коэффициентов, устанавливаемых для каждой из групп нанимателей.

5. Оплата услуг по содержанию и ремонту жилого помещения осуществляется нанимателем по полной стоимости их предоставления.

6. Нежилые помещения на первом этаже дома, заселенного молодыми семьями, используются для организации досуга и быта молодых семей, создания семейных центров, проведения воспитательной, образовательной и оздоровительной работы с детьми, подростками и молодежью по месту жительства.

Средние величины платы за наем жилого помещения в рассматриваемом доме и оказание жилищно-коммунальных услуг в 2007 году представлены в таблице 1.

Таблица 1

СРЕДНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ НАНИМАТЕЛЕЙ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛОМ ДОМЕ ПО АДРЕСУ: УЛ. ВЕРХНИЕ ПОЛЯ, Д. 38, КОРП. 1
(рублей в месяц)

Тип квартиры Наем Техническое обслуживание Коммунальные платежи     Итого
Однокомнатная 1159 735    1449    3342
Двухкомнатная 1265 1092    1862    4219
Трехкомнатная 1653 1509    2466    5628

Накопленный опыт управления домом, предназначенным для найма молодыми семьями по адресу: ул. Верхние Поля, д. 38, корп. 1, свидетельствует о возможности рассмотрения данного дома в качестве модели для создания в городе Москве системы бездотационных домов жилищного фонда города Москвы коммерческого использования.

Формирование сети подобных домов может осуществляться в рамках жилищного строительства по городскому заказу, а также путем использования существующих высвобождаемых зданий с осуществлением при необходимости их реконструкции или ремонта.

В настоящий момент в Москве на стадии реализации находятся два проекта создания подобных домов, один из которых будет осуществляться посредством строительства нового жилого дома, другой - посредством эксплуатации уже имеющегося дома после проведения необходимых подготовительных процедур.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. № 1131-ПП "Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)" создается дом, в котором все жилые помещения будут предоставляться по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет. В ходе реализации данного проекта будут приняты решения по высвобождению жилых помещений и определена необходимость проведения капитального ремонта данного дома. По итогам решения указанных вопросов и проведения соответствующих мероприятий планируется установление категорий граждан, которым будут предоставлены на условиях найма квартиры в доме по указанному адресу. Кроме того, осуществляется разработка предложений об условиях и порядке предоставления жилья очередникам в упомянутом доме.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. № 278-ПП "О проведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу: пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в нем студенческим семьям" осуществляется строительство бездотационного дома, отвечающего требованиям комфортного проживания, самостоятельной работы в процессе обучения и досуга студенческих семей.

Предусмотрены следующие условия предоставления жилых помещений студенческим семьям:

- для участия в проекте оба супруга студенческой семьи должны находиться на 1-3 году обучения в высшем учебном заведении при 4-летнем обучении, на 1-4 году обучения при 5-летнем обучении и на 1-5 году обучения при 6-летнем обучении;

- один из супругов студенческой семьи в обязательном порядке должен постоянно проживать в городе Москве и состоять на жилищном учете в городе Москве по месту жительства. Данное требование обусловлено законодательными ограничениями предоставления жилья категориям граждан согласно нормативным правовым актам города Москвы;

- в составе семьи должны иметься дети (при отсутствии детей учитывается предоставление справки, подтверждающей наличие беременности сроком не менее 28 недель). Данное требование обусловлено необходимостью решения ряда социальных задач: создание благоприятных условий для получения студентами качественного образования в целях подготовки квалифицированных кадров; защита прав ребенка; содействие улучшению демографической ситуации;

- семьи должны состоять из супругов - граждан Российской Федерации в возрасте до 35 лет. Введение возрастного ценза для участия в проекте корреспондирует с условиями участия в программе "Молодой семье - доступное жилье".

Жилые помещения в рассматриваемом бездотационном доме будут предоставляться студенческим семьям путем заключения договора краткосрочного найма жилого помещения. Условия такого договора отвечают особенностям проживания данной категории граждан в период их обучения в соответствующем учебном заведении. Прежде всего, это касается срока действия договора. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальный срок договора - 1 год (с возможностью его последующей пролонгации). Предоставление жилых помещений студенческим семьям будет осуществляться по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московской области.

Создание и эксплуатация перечисленных бездотационных жилых домов позволят отработать на практике ряд принципиально важных вопросов, связанных с условиями и порядком предоставления жилья в них гражданам, определения платы за жилые помещения, особенностей управления такими домами и создания комфортной среды проживания, соответствующей особенностям проживающих в них граждан.

III. Определение роли и места бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы

В рамках настоящей концепции понятие "бездотационный дом жилищного фонда коммерческого использования города Москвы" - это многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором предоставляются во владение и пользование по договорам найма гражданам, категории которых установлены распорядительными документами Правительства Москвы, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт жилого помещения, исключающей необходимость привлечения для содержания такого дома денежных средств бюджета города Москвы.

Уровень комфорта бездотационного дома определяется проектом жилого дома согласно МГСН 3.01-01 "Жилые здания". При этом для жилых помещений I категории комфорта не устанавливается верхний предел площади квартир, а для жилых помещений II категории комфорта имеются ограничения минимальной и максимальной площади квартир. Допускается объединение квартир I и II категорий комфорта в структуре жилого дома.

Понятие бездотационного жилого дома жилищного фонда коммерческого использования предполагает наличие следующих основных признаков, позволяющих отнести подобные дома к самостоятельному сектору жилищного фонда:

1. Бездотационный режим содержания (включая амортизацию) данных домов.

В настоящее время собственники и наниматели единственного жилья в городе Москве оплачивают только часть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений. Разница между фактическими затратами на содержание жилья и платежами, поступившими от граждан, финансируется из средств бюджета города Москвы организациям, осуществляющим управление многоквартирными жилыми домами. Финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, жилые помещения в которых могут принадлежать иным собственникам, на практике осуществляется также из средств городского бюджета.

Субсидирование содержания жилых помещений обременяет бюджет, является сегодня вынужденным и в перспективе должно быть заменено на адресное субсидирование отдельных категорий граждан. В связи с этим создание механизма улучшения жилищных условий очередников, имеющих уровень доходов, достаточный для оплаты содержания предоставленных им помещений по полной стоимости, представляется своевременным, перспективным и обеспечивающим реализацию социально ориентированной жилищной политики в условиях рыночных отношений.

Наниматели жилых помещений в бездотационных домах должны осуществлять оплату технического обслуживания, ремонта жилых помещений, а также предоставленных коммунальных услуг в размере фактически понесенных затрат. При этом для очередников привлекательность участия в системе найма жилья в бездотационном доме обусловлена тем, что расходы семьи нанимателя на оплату жилого помещения в таком доме будут существенно ниже затрат семей очередников, осуществляющих погашение задолженности за приобретенное в рамках городских программ жилое помещение.

Ставка найма жилого помещения в бездотационном доме должна исчисляться из условия компенсации инвестиционных затрат города как собственника сети бездотационных домов на строительство и реконструкцию жилых помещений данного сегмента жилищного фонда и подлежит утверждению в установленном порядке распорядительным актом Правительства Москвы.

Оплата технического обслуживания жилого помещения должна осуществляться нанимателем в размере полной стоимости предоставленных услуг.

2. Бездоходность содержания данных домов.

Город, формируя сеть бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам на условиях найма, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета. Для данных домов устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования.

Вместе с тем с правовой точки зрения бездотационные жилые дома должны быть отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации указанный жилищный фонд включает в себя совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

3. Ориентированность условий и порядка предоставления жилых помещений в бездотационном жилом доме на граждан, располагающих доходами, позволяющими оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города Москвы субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Указанная особенность обуславливает необходимость предоставления городу права на осуществление проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения.

Для этого должны быть установлены критерии оценки платежеспособности семьи гражданина, претендующей на наем жилого помещения в бездотационном жилом доме. На начальном этапе при проверке платежеспособности нанимателя представляется возможным ориентироваться на установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 г. № 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере не более 22 процентов.

4. Локализация всех жилых и нежилых помещений бездотационного дома в рамках одного жилого здания.

Создание и эксплуатация бездотационных жилых домов нацелены на удовлетворение потребности в жилых помещениях граждан, категории которых устанавливаются распорядительными документами Правительства Москвы, соответствующих требованиям настоящей концепции. Для создания комфортной среды проживания данных граждан могут быть предприняты дополнительные меры по целевому использованию нежилых помещений дома, объектов придомовой территории и инфраструктуры района проживания, учитывающие социальный статус, возрастные особенности и сферу профессиональной деятельности нанимателей жилых помещений. Данные особенности должны учитываться при выборе места положения и архитектурно-планировочных решений жилого дома, оборудования придомовой территории, определении перечней дополнительных услуг, предоставляемых нанимателям, формировании условий конкурсного отбора управляющей организации. Изложенное свидетельствует о целесообразности целевой ориентации каждого из бездотационных домов на установленные группы граждан и об объединении предоставляемых им жилых помещений в рамках одного домостроения. Кроме того, локализация помещений бездотационного дома в рамках одного здания способствует обеспечению сохранности и рационального использования имущества дома, повышению эффективности мероприятий социальной работы с населением.

Практиковавшееся ранее в рамках городских жилищных программ предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма (коммерческого) в домах со смешанным правовым режимом пользования жильем носило весьма ограниченные масштабы. Ставки найма таких жилых помещений ежегодно утверждались нормативным актом Правительства Москвы и незначительно отличались от ставок социального найма. Для данных жилых помещений не планировались дополнительные меры по повышению комфортности проживания граждан. Поэтому жилые помещения, предоставленные ранее внаем в отдельных квартирах, этажах, подъездах и секциях многоквартирного жилого дома, не могут считаться бездотационным домом жилищного фонда коммерческого использования, а являются совокупностью отдельных жилых помещений, предоставляемых городом физическим лицам по договорам найма (коммерческого). Предлагаемые настоящей концепцией меры содействия развитию сети бездотационных домов на данные жилые помещения не распространяются.

5. Нацеленность использования бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования на обеспечение жилыми помещениями значительно более широкого круга населения, чем это предусмотрено для других видов жилых помещений жилищного фонда в городе Москве.

Жилые помещения бездотационного дома могут предоставляться гражданам, категории которых установлены соответствующими распорядительными документами Правительства Москвы, в том числе гражданам, не состоящим на жилищном учете, при условии создания соответствующей нормативно-правовой базы. Основным требованием при принятии решения о предоставлении жилого помещения внаем является 10 лет постоянного проживания в городе Москве на законных основаниях.

В то же время жилищным законодательством установлены более жесткие ограничения на предназначение других смежных (аналогичных по использованию) видов жилых помещений жилищного фонда города Москвы. Например, служебные жилые помещения специализированного жилищного фонда города Москвы предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, государственным предприятием или учреждением, в связи с назначением на государственную должность либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Жилые помещения в виде отдельных квартир, предоставляемые гражданам по договорам найма (коммерческого), предназначены для отдельных групп граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередников).

6. Вовлеченность каждого из бездотационных домов в сеть бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы.

Объединение всех имеющихся и формируемых бездотационных домов в единую организационную систему, используемую и развиваемую под контролем уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, позволит повысить эффективность управления домами, сократить административные расходы, повысить качество и расширить ассортимент попутно предлагаемых нанимателям жилья услуг и, в конечном счете, приведет к увеличению количества обеспеченных жилыми помещениями граждан, состоящих на жилищном учете.

Кроме того, в рамках сети возможна реализация принципиально новых схем улучшения жилищных условий очередников и граждан, проживающих в таких домах (раздел V настоящей концепции), и введение дифференциации ставок найма жилых помещений в зависимости от места расположения бездотационного дома при соблюдении принципа бездоходности применительно ко всей сети. Это позволит решать дополнительные социальные задачи в жилищной сфере без привлечения дополнительного финансирования из городского бюджета.

На основе изложенного, а также в соответствии с положениями Среднесрочной жилищной программы "Москвичам - доступное жилье" о необходимости защиты интересов москвичей, постоянно проживающих в городе Москве на законных основаниях не менее 10 лет, могут быть сформулированы предложения по формированию в городе Москве сети бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования, установлен круг лиц, которым предоставляется право пользования жилыми помещениями в них, определены принципы установления оплаты за пользование жилыми помещениями, определен общий порядок заключения с гражданами договоров пользования жилыми помещениями в указанных жилых домах.

© 2009 Обзоры и обсуждения федеральных программ нацеленных на поддержку молодых семей в России.